已经涨了30%！四季度还该买房吗？
2020年的国庆假期，比以往时候来得更长一些。
有人被堵在回家的高速路上，有人在朋友圈晒着诗和远方，有人在一个接一个的售楼部之间辗转，还有人，深夜接到开发商和中介电话，给你三分钟，要不要选套房。
2020年有着意外的开局，在接下来的节点里，房企不得不穷追猛赶。
金九刚过，银十初启，长假是最好的收割时机。放眼湾区，新房入市步履不停，似乎随便开个盘都人山人海，开发商的骚操作也日趋白热化。
局姐身边不断有朋友被催促着跑步入市，有时，甚至连楼层户型都来不及好好思考。
但是，肉眼可见地，很多地方早已开始涨了，很多人会担心，当下真的是买房的最佳时机吗？
在今年最后的三个月里，我们到底应该怎么买房？
今天就讲讲这个话题。
先看全国的情况。
根据贝壳最新数据显示，三季度，重点代表18城二手住宅的实际成交量环比下滑9%，但前三季度累计成交量同比增长4%，反超去年同期。
从数据里，大概可以看到几点：
1、从单月的数据来看，全国的市场是在4、5月份出现过小阳春的，后来成交开始平稳，在整个三季度，二手房的情况是下滑的。
2、但总的来说，前三个季度的表现比去年要好，这或许意味着今年因为疫情的影响，让楼市“填坑”的任务已经告一段落了。
如果我们能够回顾一下三季度的宏观面，也能看到，楼市已经从上半年的全面宽松、全面扶持转向趋紧。
从调控政策上看，7月份至今，大约25个城市升级调控，包括大湾区热门城市深圳和东莞；
从资金面看，LPR的下调已经停摆半年，虽然主流的房贷成本每月依然在降，但肉眼可见的是，降幅正越来越慢了。
放款周期也开始拉长了。
毕竟到了年底，房贷又爆出管控的消息，地主，不不，银行家里也没有余粮啊。
从另一个角度来看，“三道红线”被摆到台前，已经成为了高负债房企不得不过的坎。
所有的变化或许是源于“经济内循环”战略下，对于房地产行业定位的转变。
可以预见，在四季度，楼市全面繁荣早已落幕，房企面临走量回款的鸭梨，只有让利，才能激起水花。
远的不说，最近在广州网红区域开盘的几个网红项目，就已经陆续出现低价抢客的趋势了。
所以，如果从全国的角度来说，四季度的楼市没啥量价齐升的可能。充其量，也就是点状的热度，部分城市，部分区域，甚至部分楼盘而已。
当然，具体问题，还要具体分析。
让我们把视线拉回大湾区。
大湾区的楼市处于一个什么样的状态呢？站在全国的角度，说这儿是当下楼市最热的区域，绝不为过。
前三季度，湾区的二手实际成交量涨了20%，一枝独秀。
而在湾区内部，如果说整个上半年都是严重的东热西冷的格局，那么，第三季度，政策上一直是“东紧西松”，大热的深圳东莞顺应全国形势，调控加码，而广州各区在接连放松。
这不，就在小长假的前一天，广州还悄悄出台了一个征求意见稿，落户门槛宽松的程度，直追深圳。
在政策指向下，投资者迅速西进，市场热度明显转移。
来自贝壳的数据显示，三季度，广州的成交量大涨，涨幅超过20%，在全国18个重点城市里排名第一，而深圳的成交量跌了一半。
量的变化带来了价格的变动。
三季度，深圳房价还在惯性上涨，但是涨价幅度在收窄，相反的是广州，二季度涨幅很少，到了三季度，价格迅速上涨，距离深圳式的疯狂似乎只有一步之遥。
而除了深圳、广州两个一线城市，湾区其他城市也走出了自己的独立轨迹。
临深的东莞二手“急冻”， 惠州一手房成交量腰斩，湾区西部的中山和佛山已经走在回暖的路上，而珠海的楼市一如既往地保持温吞……
就算在同一个大湾区，楼市都处在不同阶段。
所以，四季度应该怎么买房呢？
首先，最好不要碰政策已经收缩的城市，即使看起来有可能还在涨。
其次，如果带着投资属性，没有吃到这一轮上涨最初的30-40%涨幅，大可不用追涨。
如果研究近十年的楼市轨迹，就会发现，总的来说，一线城市的房价还是按照三年左右一涨来运行。
每当M2迅速放大，一线城市楼市就会迎来爆发，但爆发时间通常不会太长，热点区域同比前一年的涨幅达到40%左右，就会陷入高位横盘期。
所以，如果没有吃到这一轮上涨最初的30-40%涨幅，不用追涨，可以选择领涨区域周边涨幅暂时靠后的片区。
购买力是流动的，只要差价拉得足够开，这些区域大概率会有追涨。
比如说，科学城涨疯了，老黄埔会蠢蠢欲动；黄埔涨上去了，增城的新塘就可能有行情；南沙一旦涨起来了，番禺就慢慢成为了大家关注的焦点……
在这些区域，如果新盘供应量大，也很容易在年底捡到开发商甩货的笋盘。
第三，非一线城市的房子，要警惕那些只有概念，毫无产业的区域。
对于东莞、佛山这些周边小弟，涨价的速度大都取决于带头大哥价格上涨带来的价差，以及政策收紧挤出的购买力。所以房价上涨大都滞后于带头大哥几个月，从临深、临广区域开始。
但是，除非一个区域的交通本身能够通达到1小时通勤广深CBD，否则，本地的真实需求依然取决于产业的发展，如果有的区域只有概念，毫无产业，尽量不要买。
最后，还想提示一下全国范围内的楼市轮动。
上涨的时候，一般都是深圳和临深区域率先发力，然后到长三角的上海，再带动周边的城市，最后轮到京津冀这一圈。
楼市进入冷静期的顺序，也是这样。
以上。
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